住宅ローンがある家の財産分与の方法と注意点

住宅ローンが残っている家を財産分与する場合は、家の査定額とローン残高を比較して手続きの方向性を決める必要があります。

本記事では、住宅ローンがある家の財産分与の方法と、トラブルを防ぐための注意点について解説します。

住宅ローンがある場合の財産分与の方法

住宅ローンが残る家を財産分与する際、手続きを進める前に確認すべき基準が存在します。

それは、家の現在の適正な査定額と、住宅ローンの残高を正確に比較することです。

この2つの金額のバランスによって、家はアンダーローンとオーバーローンという2つの状態に分類されます。

アンダーローンの財産分与

家の査定額がローン残高を上回るアンダーローンの状態であれば、差し引きしたプラスの財産が分与の対象となります。

もっとも将来のトラブルが少ないのは、家を売却してローンを清算し、手元に残った現金を夫婦で公平に分割する手法です。

一方で、子どもの転校を避けたいなどの理由から、売却せずに一方が家に住み続けるケースも少なくありません。

その場合は、家を取得する側が相手に対して、本来受け取れるはずだった財産分与の分を現金で支払う、代償分割という清算方法がとられます。

オーバーローンの財産分与

ローン残高が家の査定額を上回るオーバーローンの場合、その家は全体としてマイナスの財産となります。

マイナスの財産は、原則として財産分与の対象から外れる運用となっています。

ただし、財産分与の対象外になったとしても、連帯保証人の解除や今後のローン返済をどうするかという実務的な問題は残ります。

ローンの支払いが困難で家を手放す場合は、金融機関の合意を得て市場価格に近い額で売却する、任意売却という手続きが必要となる可能性があります。

完済しきれなかった残債については名義人が引き続き返済義務を負うため、離婚後の生活再建を見据えた慎重な判断が求められます。

名義変更に関する法的な注意点

家に住み続ける場合、夫婦間の合意だけで家やローンの名義を変更することはできず、金融機関の承諾が必要となります。

とくに、夫名義のローンが残る家に妻が住み続けるといったケースでは、金融機関が名義変更や債務者の変更を認めることは稀です。

無断で家の名義を変更すると、契約違反としてローン残高の一括返済を求められる重大なリスクが生じます。

この問題を解決するには、家に住み続ける側が自身の名義で別の金融機関からローンを借り換えるなど、実務的な法的手続きが必要です。

まとめ

住宅ローンが残る家は、アンダーローンかオーバーローンかによって財産分与の手法が大きく異なります。

家を残す場合は、金融機関の承諾なしに名義変更ができないという法的な壁が存在し、無断での手続きは一括返済のリスクを伴います。

離婚を検討している場合には弁護士へご相談ください。